陈伯元老先生深入讲解业主自行管理七大关键点

通过不断对业主自行管理进行总结，陈老得出七个关键点：
关键点一
正确看待物业公司的合理利润
物业公司首先作为一个企业，要生存、要发展，就必须有利润，这点我们必须清楚地认识，并且支持其获得合理的利润。但是，如果对方一味追求利润最大化，不断侵占业主们的利益，比如：小区公共收益一分不给业主，或者不安规定给够等，这样的事情就绝不容许。除此之外，对于有利益就霸着不走，出现问题立马走人的物业我们也不欢迎，因此，摸索适合本小区的业主自行管理模式，是十分有必要的。
关键点二
业主自行管理不是任何事亲力亲为
在住宅小区实行业主自行管理，绝不是让业委会来管理，术业有专攻，专业的问题就应该交给专业人士来处理，我们就是聘请职业经理人来管理。但值得注意的是：业委会与职业经理人的关系，是聘用与被聘用的关系。业委会可以根据职业经理人的服务效果和表现来决定是否长期合作，如果职业经理人不符合服务预期，业委会可根据聘用合同约定，直接解聘职业经理人。相对于解聘一个物业公司来说，解聘职业经理人操作更简便，效果更直观。另外，从实行自行管理初始，百合华府就聘请了常年法律顾问，相关人才配备齐全！
关键点三
业主自行管理小区要学会风险转移
关于这点，上篇相关报道有详细说明，一是将小区设施设备按规定委托给专业公司管理；二是为聘用人员购买意外险和公共责任险。其实，所有小区都应该给物业的一线工作人员办理意外保险，既体现了业委会或物业公司对员工的关心，又能激发各位工作人员的工作积极性，还能够转移部分工伤风险，一举三得，何乐而不为呢？
关键点四
办理机构代码证可方便财务工作
业主委员会仅是一个民间性组织，无法取得法人资格，但在实际工作中，业委会又需要对公，尤其是自行管理的小区业委会，所以，这类小区可到当地行政部门办理机构代码。以南京为例，可到南京市行政服务中心办理机构代码证，凭机构代码证，就能到银行办理基本存款账户。这是存款人的主办账户，存款人日常经营活动的资金收付及工资、奖金和现金的支取，都可以通过该账户办理。
关键点五
小区维修资金账户活转定可增加利息收益有效规避贬值
现在国家有关部门给予的维修资金增值方式太单一，但是，如果仅仅只是存活期，利息收入太低，远远赶不上物价上涨水平。综合来看，将活期转1-3年定期，是较合宜也是最好操作的选择。以百合华府的真实数据来说话，2003年3月至2008年4月，小区维修资金整整5年仅收益活期利息51021.7元，而如果存入一年期定期，利息可达到10.35万元（未扣利息税，2008年数据）！
关键点六
巧妙协调处理发票问题
一般的住宅小区，除了个别业主把住房出租给公司，其余对发票的需求紧迫性并不是很突出。碰到必须要发票的小区，怎么操作呢？以南京力联大厦为例，他们1-5层是商铺，有要开具物业费、停车费和代收代交公摊电费发票的需求。力联大厦业委会处理代收代交的公摊电费发票，是将南京市供电公司总发票的复印件作为附件，再开盖业委会财务专用章的收据给商户做帐，而税务部门也认可这样的处理方法；而对物业费、停车费的发票，目前可以去税务部门代开，他们为了方便，准备争取自己能够从税务部门购买发票回来，自己开发票，然后每月根据发票的金额，按照规定缴纳税。
关键点七
业委会成员的报酬该不该给
百合华府业委会在自治的第一年，没有一个人领取报酬，大家都是倒贴电话费、交通费来为业主办事。现在虽然规定了报酬标准，但业委会成员依然没有领取。而力联大厦业委会成员，也是无私奉献，没有领取报酬。不过，北京著名房地产专业律师秦兵提出：现在很多业委会成员都是白干，都是在给小区无偿劳动。这点经过检验，其实不可取。一定要给业主委员会成员一个独立的薪酬，因为有时候他可能管理几十亿资金。有时候你给业主委员会主任1万多块钱的月薪，也没人愿意干，因为不是一般的累，也没有这么高尚的人。
我本人虽然自从1996年退休以来，一直从事没有报酬的公益活动，但还是主张给业委会成员一定的报酬，不过一定要经过所在小区的业主大会通过，不能业委会自己作出给自己发放报酬的决定，最好把发放报酬的事写进议事规则和业主公约中去！致于报酬多少？这要根据小区规模大小和收入多少以及业委会成员的贡献而定。
接触陈老以后，小编才知道年过八旬的陈老竟已患癌4年多,并且已经签署协议，捐献了全部器官！很自然地就被陈老的大爱深深震撼与感动，忍不住想要跟各位分享老人家的义举：
l.2007年7月起，年过七旬，仍发挥余热，带领小区成功实现业主自行管理；
2.成立“南京业主大会服务平台”和“南京造口人康复指导站”，是“南京业主互助平台”管理员；
3.热心公益事业，关注弱势群体，曾发动南京业主捐款，为环卫工送清凉；
4.2012-2013年度荣获南京最具推动力“新业主”；
5.获得过江苏省优秀老科技工作者荣誉称号（陈老是一名老兵，也是一名拥有46年工作经验的老科技者）；
6.2008年给时任南京市副主任陆冰写信倡议将社区维修资金转存为定期，在2012年相关立法听证会上形成主流意见；
7.2012年9月，陈老查出患有直肠癌，将工作重心转向为癌症病人服务，并成为南京癌友康复协会外联部顾问；
8.协助南京癌友康复协会成立博爱康复基金；
9.2014年3月20日，正式登记成为器官捐献志愿者，将捐献全部器官！

来自：知乎