东成大厦:走在物业自管的道路上
小区治理材料之八
湖南省三湘文明社区促进中心
走在物业自管的道路上
【小区概况】长沙市芙蓉区东成大厦地处市中心的芙蓉中路二段99号，1999年竣工并投入使用；建筑面积4.7万平方，1--13楼为商铺、写字楼，14--30楼住宅，业主126户，常住本大楼的业主仅有5户，其余均为出租办公司。自大楼竣工交付后，一直由开发商指定的湖南东盛物业管理有限公司管理本物业，由于管理不善，加上旧物业公司逐利的本性，昔日长沙市的标志性大厦变得破烂不堪：大楼内外破旧、石材到处脱落，电梯险情频发，消防设施虚设、楼道卫生脏乱差、乱涨物业费、巧取名目乱收费、停车费上涨、维修资金掏空、公共收益尽被侵占、业主和租户有苦不堪言。2015年底，空置房达到48套，因为卖不起价而难以出手，也租不起价，物业纠纷不断，小区管理成为街道、社区的“老大难”。
【业主觉醒】促成业主觉醒是一次偶然事件。2014年6月1日，大楼附一楼车库装修后对外出租，业主停车从300元/月，一夜之间涨到800元/月，愤怒的业主们集体在车库堵门抗议，部份业主代表向社区街道和物价部门、城建部门反映物业乱收费和停电、威胁、逼迫业主的情况。然而，由于原物业公司在东成大厦盘踞16年之久，关系纽带盘根错节，业主要维护自己权益何其艰难！但是，当时还是动员起12户业主拿起法律武器，把湖南东盛物业公司违规乱收的灭鼠费、分摊费、不经业主大会擅自乱涨物业费、违法停业主电的事实告上法庭。虽然时间漫长，步履艰难，经过一年多的努力，终于取得的了节节胜利。在依法维权过程中，广大业主团结一致，思考着东成的未来，逐渐认识到，只有组建坚持广大业主立场上，坚定维护广大业主合法权益的业委会，才能实现业主当家作主的权利，这充分体现了东成广大业主有思想有眼光，高素质高水平。
【业委会换届】在第四届业委会换届之前，维修资金全数不明不白已被用完，东成大厦1-3届业委会基本上被湖南东盛物业公司控制，特别是第1-2届业委会，瞒着业主与湖南东盛物业公司签订了“李鸿章”合同，彻头彻尾出卖了全体业主的利益，是大家称之为的“业伪会”。大楼的所有事务从来不经业主大会，业委会组成也不经过选举，一切都是物业公司一手包办说了算，业伪会成了为虎作伥坑害广大业主的帮手。东成大厦业主2014年6月1日启动集体维权，2015年7月1日完成业主委员会换届，但是，业委会换届和备案受到来自湖南东盛物业公司的强大干扰，虽然2016年元月21日完成备案，但是，解聘旧物业公司的困难又一次摆在新一届业委会和广大业主面前，天天喊亏损的老物业公司合同到期，仗着腐败背景赖着不走，如何驱逐贪得无厌的老物业公司和解决大楼迫在眉睫的问题已及长期生存的问题，出于当时的无奈环境，我们巧妙地选择了借力出海方案避开基层部门的干扰。于是，我们与长沙某物业公司签定一年的“挂靠”合同，实质上是自行管理(称之为借壳自管)，同时又与某保安公司签定三个月的保安合同(以秀才之举对待地痞是可笑的幼稚)，行动计划一切准备就绪后，2016年3月24日，东成人果断进行了驱逐老物业公司的行动，并一举成功，东成大厦从此得到新生，大厦的公共事务从此开始进入了由“业主大会说了算”的新时代。
小区成立业主委员会，是基层社区建设的重要措施，是维护小区良性循环，提高小区品质，提升业主生活指数，促进社会和谐稳定的重要举措。小区缺失坚持业主合法利益立场的业主委员会，小区的维修基金就无法得到保守，属于业主的公共收益就会被物业企业侵呑。维修基金和公共收益一旦灭失，小区经济就会发生危机，相当于掐断了小区经济命脉，不仅危害到小区长期生存与安全，同样秧及到社会安全和国家安全。因此，加快业主委员会建设，不仅是关系民生的大事，也是利国利民的一件大事，是小区健康发展的百年大计。
【艰难出征】按照业委会的安排，与某物业公司达成挂靠后，东成大厦新一届业委会对东成大厦的物业管理制定了明确的目标和一系列规章制度，从人员管理到服务流程进行了规范。9个月以来，东成人团结一致，物业管理运行平稳，没有发生一起物业纠纷。我们首先清理并取消了老物业公司遗留下来的违规收费和乱收费，各项提质改造项目按部就班进行。和谐与政府部门的关系，争取政府资助方面也初获成効，大厦西北角危险护坡重建和后停车坪建设，得到政府资助，耗资不菲的大楼整体监控工程正式启动，设备更新改造计划逐项列入议事日程……..。这些变化让每位业主和物业使用人深有感受。在加大硬件投入情况下，到2016年底，物业结余仍然达到了百万元，这种喜人的业绩，筑成了东成人信心支撑。
这栋大楼已经运营了16年，新一届业主委员会经过细致测算，根据当时老物业公司人员严重配备不足，和懒于投入的状况，包括物业费、水电费差额盁佘、公共收益、已及违规乱收费，老物业公司每年盁利在200万元左右，用数据证实了老物业公司年年喊亏的谎言。16年的老楼，千疮百孔需要大量资金投入，包括电梯在内的设备设施都要重新更换与整修，可是，维修基金已经被老物业公司完数掏空，公共收益一分不留全部进了老物业公司的腰包，一穷二白的烂摊子摆在东成人和业主委员会面前。在别无选择的况态下，东成人下定决心，选择了走物业自行管理一条路，争取盈余，建设自身的造血功能才有出路。9个月的实践证明，东成人走“物业自行管理”是唯一正确的道路。
【物业自管】虽然挂靠物业公司借壳自管，做起事来也算顺手，可是，7个点的税金和价值不菲的管理费那也是真金白银，这笔钱对于十分缺钱的东成大厦可谓是不小的数额，若把每年因挂靠多支付的近20万元左右的钱用于大楼设备设施改造多好呢。经过业委会会议讨论，决定摆脱挂靠，组建大厦自己的物业公司。在资金不充裕的情况下，业委会走出去学习取经。2016年7月，业委会带着问题和思考南下广东深圳，在深圳华南社的帮助下，参观学习了莲花山庄、阳光花园、宝安山庄，包括景洲大厦，从他们身上我们学到了许多许多。借鉴南下的知识经验和智慧，经过业主大会投票，2016年12月份成立了由全体业主参与的代持公司---“长沙好邻居物业管理有限公司”，正式开始公司化运营这栋老旧大楼。
【自管歩骤】我们从老物业公司手中接管大楼物业歩骤是，把熟悉这栋物业原老物业公司项目经理留下来担任我们的物业经理人，授权物业经理人组建物业服务团队(基本上是老物业在这栋大楼工作的员工)，在业主委员会的领导下，专门负责整个大厦的物业服务工作。一切以服务为宗旨，不仅废除老物业公司所有的违规乱收费，住宅物业费由原来的1.6元/平方，下调至1.2元/平方，而且在硬件方面力所能及加大投入；不仅对物业人员配备齐全，也关注对员工的人性化关怀，符合条件的全部买五险；同时给其他员工的买工伤意外险。在提高了员工待遇和生活待遇，员工遇到困难也能得到集体的关心，促使员工之间渐渐产生团结友爱，珍惜在东成大厦的这份工作而热心做事。
建立一整套切实可行的公司运营规章制度，特别是财务制度、月公布制度、年度审计制度、采购、保管、领料制度、审批制度，制度加责任到人的内部机制完善，确保了运行的高效率。业委会派驻物业公司负责任人的工作职责，按制度实施随时监督管理。物业自管后，业主成了大厦的真正主人，抖动的电梯平稳了，公共部位的灯光亮堂了，清洁卫生上去了，亲民服务项目增加了，物业服务热情了，小广告小膏药不见了，每层楼都新装上数字监控......。有了盈余办事真爽，充满信心的新一届业委会，计划在任期内让这栋大楼旧貌变新颜。
【放眼未来】当前，各级政府都重视社区治理，业主自治是社区治理的核心内容，物业自管是业主自治的重要形式之一，是推动全面落实中华人民共和国《物权法》第八十一条的有效实际行动。针对东成大厦的具体情况，新一届业委会不仅要考虑眼前的事，更要思想将来的长远，不仅是二十年，三十年，而是从今以后，通过物业产生的资金结余，解决了大厦长期运营的资金来源，再也无须向业主二次归集维修资金，从而排除了这栋大楼所有业主的后顾之忧。有了源源不断的资金来源，可以根据实际需要，豪气地更新设施设备，可以彻底重新装扮这栋大楼，令其焕发昔日的辉煌，这样，大楼的价值必然提升。虽然肩负不轻，可是，我们已经触摸到希望，倍加信心十足。小区只有实行物业自管，才会有小区真正的民主，才能实现我们的地盘我们说了算。这一切，在东成大厦的过去是无法做到的。
我们的体会是：一要解放思想，改革创新。谁去思想肩负小区物业自管这条路呢?有眼光负责任的业委会，一定会勇于挑起这付担子。我们在维权过程中不停地学法普法后才知道，并不是交了物业费就万事无忧，小区的所有公共设施设备的维护更新，出现事故的赔偿，并不是由物业公司承担，而是全体业主负担。特别像东成大厦这样的16年陈旧老楼，走物业自管这条路，实在是逼上粱山迫不得已。二要真抓实干，为了小区的长治久安，为了造就业主的福份，我们东成人说干就干。物业自管这条路非走不可，谁也绕不过去，随着小区的年龄推移，维护成本逐年增高，若不通过物业自管形成造血自救，小区就无法走出举歩维艰的怪圈。我们高兴地看到，通过物业自管，维系这栋大楼运行的造血系统终于初步建成，等待我们的是想甩也甩不掉的美好未来，这是最让我们为之振奋和无比喜悦的。
什么是业主自行管理?简单通俗讲，老物业时期：项目经理受雇于物业公司老板，因此，为物业企业老板服务，赚钱归老板，财务等所有对业主掩盖着。自管时期：项目经理受雇于全体业主，为全体业主服务，赚钱归全体业主共有，并且透明公开。业主自行管理和托管给物业企业，其实什么都没有变，只是既得利益者改变了。希望通过以上分享，能够明白咱们的家交给外人管理和自己来管理的基本区别。
雄关漫道正如铁，而今迈步从头越。东成人记住过去，珍惜当前，展望未来，打破陈规，改革创新，一定有一个光明的未来，东成的梦想一定会实现。我们选择的物业自行管理这条道路，是一条阳光普照之路，是一条把东成人带向平安幸福的康庄大道!
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