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物业管理用房归全体业主共有，开发商、物业不得擅自处置！

　　一言蔽之：居民小区必须设置物业管理用房，物业管理用房归全体业主共同共有，未经业主大会许可，物业管理企业不得擅自使用物业管理用房。

　　我国法律规定建设单位应当在物业服务区域内配置必要的物业管理用房。在生活中，我们常常会发现物业管理用房被物业企业、建设单位随意改变用途、结构，甚至出租、出售。那么物业管理用房，到底归谁所有？物业服务企业、建设单位有权处置吗？

　　一、小区内必须设置物业管理用房。

　　根据《物业管理条例》第三十条的规定：建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。

　　二、物业管理用房归全体业主共有。

　　我国法律规定物业管理用房归全体业主共有。有些建设单位会在《商品房买卖合同》中约定：物业用房归建设单位所有。对于此约定，因违反法律、行政法规的强制性规定，为无效的合同条款。

　　法律依据：《物权法》七十三条：...............物业服务用房，属于业主共有。《物业管理条例》第三十七条：物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。

　　三、物业服务企业应在业主大会授权范围内使用物业管理用房，不得擅自使用。

　　个别物业服务企业将物业管理用房对外出租或用于其他经营，此行为违反了《物权法》、《物业管理法》的相关规定，是对业主的共有权的侵犯，对于此行为，业主可以向有关部门投诉或起诉解决，要求物业服务企业恢复原状、返还物业管理用房、赔偿损失。物业服务终止时，物业企业应当返还物业管理用房，不得侵占。根据《物业管理条例》第三十七条、第三十八条 、第六十三条的相关规定，物业管理用房为全体业主共有，建设单位、物业服务企业不得擅自改变其用途、结构。物业服务合同终止时，物业企业应当返还物业管理用房。对于擅自占用或利用物业管理用房的，相关部门可以对占用人处以5万元以上20万元以下的罚款。

　　四、物业管理用房不能办理不动产权登记，不建议购买。

　　在生活中，有些开发商或者物业企业将物业管理用房向外出售，因物业管理用房为业主共有，所以此行为是典型的无权处分。对于买方来讲，无法办理登记，房子将面临着返还的巨大风险。

　　对于物业管理用房，笔者不建议购买，理由如下：

　　（一）不能办理不动产登记。

　　物业管理用房在房管局的房地产登记簿上会有所记载，不具备不动产登记的条件，不能办理房产证。

　　法律依据：《城乡规划法》有关规定，房屋建设之前，每一间房屋的使用性质，须经规划部门核准才能建设。工程竣工后，规划部门会出具竣工验收许可证，才能投入使用。

　　（二）不能适用善意取得，无法取得房子的所有权。

　　即使购房者主观上为善意的，且以合理的价格受让，但是因为无法办理不动产权登记，因此不适用善意取得的相关规则，无法取得房子的所有权。