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金角财经 2020.10.13

楼市寒冬才刚开始：调控蔓延至三四线城市，香港封堵上市之路
这个秋天，楼市又变了。

不少依赖土地财政的地方政府，早已到了无法承受的地步，等待着上边能高抬贵手。如果不能再来一场去库存为主调的“棚改”，那稍微给些空间它们浪一下，也是好的。

一个按捺不住的地方，开始了主动的试探。

9月28日，西安高新中央创新区拍卖了7宗共计463.551亩开发用地，共计总成交综合价94亿元。其中，楼面价最高达15125元/㎡。

这个价格，也造就了西安新地王。

紧接着，当地的房产媒体认为，“西安房价即将迎来惊天巨变！”，并称“房价充满想象？！”

不过是一只撞在枪口上的出头鸟而已。

随着楼市的调控进入深水区，监管层的冷酷和决绝，早超出了以往的逻辑。

9月，沈阳、长春、成都等二线城市陆续出台了各自的楼市调控；10月，一个地处江苏的三四线小城徐州，也出台了楼市调控政策。如果二线城市被进一步管控，是调控政策的进一步强化，那调控从大城市往三四线城市蔓延，就标志着中央政府强硬到底的调控手腕。

同时，连港交所都在对内地房企关闭大门。

救市？别想了。市场的逻辑，也彻底变了。

调控蔓延至三四线，不留余地

西安的这个地王，属于顶风作案。

8月，住建部才刚刚开会，要坚持调控，要出台三道红线防范房企金融风险。9月就出了地王，这样急切是为何？

据统计，2020上半年西安市土地招拍挂市场成交各类建设用地220宗，合计14531.62亩，环比上涨12.01%，同比微降1.20%，获得土地出让收入448.30亿，同环比分别上涨28.72%、16.90%。

可以看出，西安正在加大卖地力度。这背后，与西安在疫情下经济承压有着必然的关系。


2020年上半年，西安财政收入380亿，同比下降5.3%。因此，必须要卖地、换钱。

财政收入下降比西安严重的城市，比比皆是。西安背后，是一系列撑不住的地方财政。

撑不住归撑不住，就在西安拍出地王的时候，一大波城市正忙着制定自家的调控政策。

在8月参加住建部房地产工作会商会之后，包括沈阳、长春、成都、银川、唐山、常州在内的6个城市，均在9月份出台了楼市调控新政。

9月6日，沈阳率先出台了楼市调控政策，随后是9月11日出台新政的常州，9月14日发布新政的成都，再之后是长春、唐山发出文件，9月29日，银川最后一个发布了楼市调控政策。

没错，他们参加完住建部开的会议后，就推进了调控政策。在土地方面，包括唐山、长春、沈阳、银川都提出了“限房价、竞地价”。

长春市规定，要完善商品住房用地供应方式，部分区域采取“限房价、竞地价”“限自持、竞地价”方式出让住宅用地。

限自持项目是指房地产开发企业在取得土地上建设的租赁住房，在自持期限内用于住房租赁经营，不允许上市交易，产权归房地产开发企业所有。

自持比起直接卖出，对于房企的资金流占用更高。也就是说，这是在变相提高房地产企业的开发成本。

紧跟其后，国庆节刚过，江苏的徐州，也加入到了政策收紧的行列，发布了《关于进一步促进市区房地产市场平稳健康发展的通知》。

修改价格备案制度为：建筑面积10万㎡以下的，实行一次性价格备案；高于10万㎡的，可以分期备案。备案价格一年内不得调整。

这正是这一轮调控的特别之处，主阵地不仅在热度较高的一二线城市，而是蔓延到了三四线城市。

换句话说，全国楼市都在被封堵，并不打算留有余地。

所以，西安的跃跃欲试，注定徒劳无功。

房企纷纷拆分物业板块上市

除了各个地方政府正处在水深火热之中，房企们的境遇更加艰难。

根据南都大数据研究院调研房企的负债情况，我国76家房企一年内到期的有息负债超2.5万亿，约占有息负债总额的35%。

按照7%的平均融资成本来计算，每年要还的利息超1700亿。

搞钱，是房企们的头等大事。为此，既有房企降价卖房，也有很多房企选择分拆物业管理公司上市，换个跑道尝试融资。

恒大物业就在港交所递交招股书。在恒大之外，一股物业企业赴港上市潮正在酝酿。

建发股份和远洋集团都公布了拆分物业板块在港独立上市的计划。

2020年下半年，房企也延续了上半年的物业拆分潮，现在已有包括华润万象生活、融创服务、金科智慧服务等递交了上市申请表。

华润置地管理层在2020年中期业绩会上表示，考虑将物业和商管一起打包上市，有强化华润置地资产负债表的考量。

没错，降低负债率，正是当下房企争先将物业板块送上资本市场的原因。

对于房企来说，拆分物业板块上市后，不仅可以发行新股回笼资金、满足融资需求，更可以在资产负债表上剥离一部分负债，并通过新的融资进行融资，以达到降负债的目的。

房企又是怎么被逼到这个地步的呢？

答案就在8月份出台的三道红线。

三道红线”新规指的是：

红线一，房企剔除预收款后的资产负债率大于70%；

红线二，房企的净负债率大于100%；

红线三，房企的现金短债比小于1.0倍；

根据“三道红线”的触线情况，将房企分为“红、橙、黄、绿”四档。

如踏三道红线，为“红色档”，不得新增有息负债；

如踏两道红线，为“橙色档”，有息负债规模年增速不得超过5%；

如踏一道红线，为“黄色档”，有息负债规模年增速不得超过10%；

其他情况，为“绿色档”，有息负债规模年增速不得超过15%。

为了不踩线，房企们都拼了命地在降负债。

楼市寒冬才刚开始：调控蔓延至三四线城市，香港封堵上市之路
尽管分拆物业公司上市换来的资金，或许并不能完全接触房企的踩线警报，但是，对于部分正站在红线之上的房企来说，杯水车薪也好过坐以待毙。

只不过，在现在的市场环境下，上市也不是一件简单的事。

香港资本市场对房企关门

2020年以来，已经有一批内地房企，以及物业服务企业申请在港上市。

但从数据来看，港交所变得挑剔了许多。

比如，今年3月25日，金辉控股第二次冲击港股IPO，向港交所提交了上市申请表。然而到了9月25日，招股书已超过6个月而“失效”。于是，金辉控股不得不在9月25日再度递交新版招股书。

当然，金辉不是今年唯一一家在上市之路上命运坎坷的房企，它还有难兄难弟。

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今年4月9日，领地控股集团有限公司在港交所递交招股书，10月9日，假期后的第一天，这份招股书“失效”了。

12日，领地控股二次提交了上市招股书。

不完全统计，在领地集团之前，年内另有5家房地产企业（含物管企业）在港交所递交上市材料失效，此前包括星盛商管、宋都服务、鹏润控股、金辉控股、上坤地产都出现过类似情况。其中除了鹏润控股，其它4家房企均选择二次递表。

今年港交所申请上市的房企中，包括港龙地产、大唐集团、三巽控股、时时服务也于2019年遭遇递表失效。

作为内地房企曾经的资本天堂，现在的香港资本市场对于房企的欢迎程度，已经可以用降至冰点来形容。

金角财经不完全统计，2020年，地产类以及物业服务类企业一共有35次IPO申请（包括二次提交的企业），截至目前，没有一家房地产公司成功在香港上市。

香港这个重要资本市场的关闭，对于正在“三道红线”的重压下苦苦挣扎的房企来说，无疑是一个巨大的打击。

按照过去的套路，楼市不景气的时候，市场需要地王。这样一来，政府获得土地财政，房企利用地王给市场打鸡血，购房者用地王当作信心背书。

仿佛只要有了地王，楼市的引擎就能再次燃烧。

然而现在，看看全国的楼市，调控从大城市一路覆盖到三四线小城，有增无减，范围越来越广。三道红线压顶，任凭房企喊苦喊穷，岿然不动。

寒冷之后，到来的不是春天，而是结冰。
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