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联合文旅 2021-4-17

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“要么不进，要么深耕。”

孙宏斌首次到南宁所说的一句话，正逐步成为现实。
不久前，坊间传言，孙宏斌前往广西与彰泰董事长黄海涛洽谈合作事宜。

当时有彰泰方面知情人透露，融创尽调工作已经展开，预计近期将会官宣。

没想到，官宣日期来得如此之快。

4月16日，融创发布公告称，融创西南与彰泰订立合作框架协议，双方拟通过组成合资公司的方式合作开发目标项目。

融创西南向合资公司投入资金总额约99.1亿，与此同时，融创服务发布公告表示，收购彰泰服务80%股权，代价为8亿。

1、孙宏斌勇夺700亿货值

三个月前，旭辉与彰泰在南宁签署战略合作框架协议。
据协议，旭辉与彰泰将按65:35的股权比例，合作成立旭辉彰泰公司。

旭辉将其广西资产、彰泰将其整体资产，一并装入旭辉彰泰。
有所不同的是，此次融创采取的收购路径为：
1、融创西南设立一家平台公司作为合资公司，彰泰将目标项目股权全部转入合资公司；

2、合资公司中，融创西南持80%股权，彰泰持有20%股权；
3、合资公司以股权收购、现金支付、协议变更等方式，对目标项目公司全部股权或代建权益进行重组；

4、合资公司取得目标项目公司股权时，彰泰应将目标项目的债权按其本息余额“平价转让”给合资公司。

相较于此前旭辉与彰泰披露的合作框架协议，此次融创披露的信息更为详尽，除了上述提及的代价金额，还涉及彰泰资产包信息、后续交易时间节点、相关财务数据等。

信息显示，被称为“广西一哥”的彰泰，已布局16城9县100多盘，总开发面积近2000万方。

彰泰自称，集团剔除预收款项后的资产负债率为62%、净负债率15.7%、现金短债比2.4，“三道红线”全数达标。

公告披露，合资公司于南宁、桂林等城市合共开发57个目标项目，包含54个房地产开发项目及3个房地产代建项目，计容可售建筑面积约1162万平方米。

其中绝大部分项目位于广西，但也有7个项目例外，包括武汉、南京、无锡、南昌、玉溪等。这些项目是去年张巧龙入职后，彰泰进军全国化布局获取的。

这些外地项目多为高溢价拿地，有些还是片区最高单价项目。
以此看来，融创以平台的方式将部分彰泰资产装入，既避免了更为复杂的利益关系纠连，也可以挑选具有较大发展潜力的项目。

孙宏斌“捡漏”之余，也确保了融创自身利益不被侵犯。

一位机构分析师表示：

融创用99亿，纳入总货值近700亿标的，这是一笔划算的买卖，且因为整体流动性强，未来开发中项目周转很快。
旭辉相关人士表示，解除合作主要是合作项目的资产质量在尽调的时候没有达成一致。与此同时，价格方面也没谈拢，与预期相差较大，不如以公允的价格去获取项目更划算。

融创公告中透露，签署合作框架协议时，融创西南尚未完成对目标项目的尽职调查。

合作是基于彰泰所提供的信息而确定，有待于尽职调查结果并签署正式协议时最终确定。

若在签署正式协议前，彰泰实际投入、目标项目实际已售利润、目标项目指标与彰泰提供的数据不一致，则双方协商最终确定代价。

也就是说，收购价格还有待进一步商榷。

2、融创一跃成为“广西王”

孙宏斌思路很清晰，打算先将收益揽入囊中。
公告显示，2021年1月1日起，目标项目中原归属彰泰及其关联方的任何股东权益及所产生的应分配利润，均归属合资公司所有。

同时，合资公司董事会将由5名董事组成，其中4名由融创西南委派，1名由彰泰委派。彰泰的人担任董事长，融创委派总经理担任合资公司法人。

董事会决议事项需经4名及以上的董事批准后方可执行，融创对合资公司拥有绝对的话语权。

与旭辉一样，广西巨大的潜力，是融创以此收购快速抢占市场的原因。

2020年，广西商品房销售面积6729万方，商品房销售额4251亿，商品房销售面积在全国排名第11位。
今年一季度，广西市场成交热度回升，房企销售速度加快，广西房企TOP10销售面积也达到306.7万平米。
2020年5月，孙宏斌亲自带队到广西时，就曾表示非常看好广西发展前景，将会加快在广西投资布局大健康和文旅项目。
孙宏斌在媒体采访时也曾表示，融创到广西的时间节点已经相对晚了。

资料显示，融创2016年首入广西，仅历时一年，融创便进驻了南宁、柳州、北海、桂林4个城市，共打造7个项目。
目前，融创广西布局超20个项目，覆盖南宁、柳州、桂林、北海、钦州、贵港等城市。

如果加上本次收购彰泰项目之后，融创在广西的项目将达到70个左右。

“要么不进，要么深耕。”孙宏斌首次到南宁所说的一句话，正逐步成为现实。

数据显示，2020年彰泰在广西市场的全口径销售金额达224.5亿，市场占有率约为5%，超过碧桂园位居首位。
融创方面表示，“合作事项将进一步巩固融创在广西壮族自治区的领先地位及市场影响力。”

事实上，融创在广西除地产主业还布局了物业服务、文旅、会展、医疗康养等多个产业。

融创西南以文旅、康养等项目见长，西南也是融创文旅投资布局的重镇。

近年，融创较大金额的收并购案例都位于西南区域。上一次是2019年11月，融创西南收购云南城投持有的环球世纪及时代环球股权，交易价格约152.69亿。

有评论称，广西房价不高，北海、桂林、南宁都有北方外地人买房过冬养老，和融创文旅战略也是匹配的。
此外，市场上另一讨论重点是，融创自身的现金实力是否足以支撑收购事项？

毕竟当前“三线四档”、供地“两集中”等房地产调控政策叠加，房企大都选择收敛聚焦。

去年年末，融创净负债率96%，非受限现金短债比1.08，剔除预收款项后的资产负债率为78.3%，为“黄档”房企，2020年底其在手现金达1326亿。

而且，融创采取的是分期支付，2021年4月底支付第一笔29.73亿，其余分别2021年7月底、2022年1月支付，因此收购对其流动性的影响十分有限。

通过本次收购，融创迅速成为广西第一，拿下700亿货值，而且风险似乎并没有想象中大。

不得不说，收并购这件事，还是老孙数第一。
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