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房地产新视野 2020-12-07 20:10

时值初冬，北京楼市热度不仅未降，反而显露出反常的燥热。

无论是新房市场、还是二手房市场，自4月开始的成交升温，楼市这把火始终未息，一路烧到了年尾。
截止目前，北京新房商品住宅共成交4.3万套，金额2691亿元，全年有望接近3000亿元，再创北京新房市场成交额新记录。

二手住宅销量正疾速奔向16万套，全年成交额破8000亿元几无悬念，今年的二手销量将是近四年里成交最高的一年。

新房与二手叠加，2020年北京楼市的住宅成交额一步迈上了万亿市场规模的新航道！
以万亿市场容量为催化剂，北京地产行业正在产生怎样的改变？

1、房企争相掘金

在融资环境趋于紧张，调控政策没有丝毫放松迹象的市场环境下，谨慎拿地成为房企的主流态度，但北京无疑处在极为特殊的市场环境下。

一方面，今年的热销再一次印证，北京并不缺少客户，开发商只要在价格上做出让步，或是在户型、精装或科技系统上呈现更好的居住体验，都可以将潜伏的客户激活，带来不错的销量。
过去几年，北京房企虽偶有“踩空”，但整个盘面却表现得颇为积极乐观。
一马当先的首开、中海销售额双双突破200亿，紧随其后的金茂、中铁、华润、京投销售额也在百亿上下，不管是基于业绩导向，还是对现金流的贡献，北京都是房企规模化布局中的战略重地。
另一方面，北京的首都效应，是全国任何城市都无法比拟的，在北京打响名号的红盘，足以成为全国借势的榜样。

2016年，保利在朝阳东坝打造了叫好又叫座的「和光尘樾」之后，深圳、杭州、重庆、青岛陆续二、三十个城市均吃到了北京的产品红利。

更早一些，融创的壹号院系、泰禾的院子系，金茂的府系，这些响誉全国的产品系均发轫于京城，扬名于天下。

正是因此，近年来总有房企前赴后继地“进京赶考”，以求在北京扬名立万。譬如2019年的雅居乐、港中旅，今年，睽违土地市场多年的佳兆业、合生相继在北京公开拿地。

对于购房者们来说，这个消息喜忧参半。喜的是，在北京能够住在全国最好的房子里；忧的是，想要住到好房子里，为之付出的置业成本只怕是易涨难跌。

2 、土地激进破局

北京土地政策一向是垂范全国的调控标杆，无论是“7090”、“限房价竞地价”，“限溢价竞自持”，土地源头的强力管控，无疑为北京实现“房价环比不上涨”的调控目标稳住了基本盘。
与此同时，房企ROE的下滑成为普遍现象，对投资收益的精算，北京的土地市场流拍流标成为寻常。新一轮紧缩调控以来，北京土地市场相继流拍了30宗土地，纵使在楼市火热的今年，也有5宗地块流拍。
为了扭转地市颓势，北京相继在土地交易环节放开了“限房价”，放宽了“7090”，并加大了黄金地段优质土地的推出量。

截止目前， 今年北京五环内已成交9宗住宅用地。而追溯历史，上一次五环内土地出让的如斯景象，还是在将四环作为内城边界的2011年。

这个消息，对于购房人很友好，对于开发商却未必。

北京虽然在土地出让环节悄然松绑了房价限制，但房企在取得预售证时同样需要面临隐形的红线，最直观的是，不管地价多高，北京三至五环间获准上市的住宅售价均未突破12万元天花板。
海淀四季青的颐和金茂府，房价11万+依然抢不到，显然是购房者在对比18万+的万柳书院后做出的理性选择。

但对开发商而言，购房者的追捧，带来的却是黄金宝地竞争压力的爆增。据了解，海淀树村的楼面地价最高已测算到接近9万，如果预售价的隐形红线依然坚固，就算卖到12万，树村恐怕还是难逃薄利快销盘的命运。

无论如何，北京土地管控的宽松依然印证着房地产调控的有限松绑，房企也因此打响了重仓北京的信号枪。

2020年，长袖擅舞的首开，联合各路房企一气摘得8宗住宅用地。中海北京与中海新城投资拿地额合计超250亿，超越销售额的地价款略显激进，同时也表达出企业的信心。

对于购房人来说，2021年，有大把品牌房企的优质项目可选。但与此同时，因为五至六环间地价的上扬，那些房价在3万5万元之间，覆盖刚需、刚改客群的主力产品很可能会在2021年出现10%-20%的上涨。

3、平台化与数字化

一城一地的得失只是小节，长远布局的房企早已锚定全新的发展目标。
在北京，8000亿容量的二手房市场已经将新房市场远远抛在身后，掌握客源信息的中介经纪人扼住了房企的咽喉，吞噬了大量利润。放眼全国一、二线城市，楼市存量时代已是不可逆的市场趋势，也成为房企规模化目标下的最大隐忧。

举个例子，今年前11月创下6786.6亿元销售额的恒大，已稳居房企前列，但与前三季度平台交易额超2万亿的贝壳相比，传统模式的瓶颈一览无余。

恒大给出的破局之术是：房车宝，并为此砸出了200亿，意图在一、二、三线城市织就一张经纪公司的大网。

恒大祭出现金补贴、无息借款、房车宝期权三大法宝，每家企业最高可获得30万元的支持，迅速与上百家经纪/渠道公司达成合作，从而整合中小中介的线下资源，既卖房又卖车，既卖恒大房也卖市场房，向平台化公司发展。

恒大能否成功尚未可知，但向着数字化、平台化转型却成为房企谋求变革的新尝试。
2G到4G的升级，58同城贝壳成为地产行业线上霸主。5G时代的到来，也许终有一天，房子也像快消品一样，网上选购、在线下单、线上收房、装修装饰、购买家电，购房者直接拎包入住就行了呢，甚至出现包揽全程，应需定制的独角兽企业也未可知。

17万亿全国新房规模，万亿容量的北京楼市，创想未
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